Zakonska podloga
Prema nadležnom Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada, vlasnici stanova , poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice.
Zakonom o izmjenama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima od 11. prosinca 2009.g. donešene su izmjene koje se tiču upraviteljevih dužnosti, te je upravitelj time postao dužan osobito pokrenuti i sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama u roku od tri godine od dana stupanja na snagu toga Zakona, odnosno do 29.prosinca 2012.g.
Povjerenje u istinitost podataka u zemljišnim knjigama, koje se trebalo početi primjenjivati od početka 2010. godine, pomaknuto je tako za 5 godina najnovijim izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, odnosno do 1. siječnja 2015.g. jer preveliki broj zgrada još uvijek nije upisan u zemljišne knjige, najviše zbog toga što nisu etažirane, pa za njih nema niti podataka koji bi se mogli upisati. Najnovijim izmjenam Zakona obveza pokretanje postupka upisa u zemljišne knjige prebačeno je na upravitelja upravo kako bi se cijeli postupak ubrzao.
Udjeli u zajedničkim dijelovima zgrada utvrđuju se etažiranjem, a čak 80% zgrada nije etažirano najvećim dijelom zato jer prije etažiranja treba provesti postupak parcelacije zemljišta na kojem je zgrada izgrađena kako bi se uopće utvrdila čestica koja pripada zgradi kao njen sastavni dio. Zbog dugotrajnog procesa suvlasnici zgrada teško su do sada ulazili u taj kompliciran i nadasve skup posao, te se postupak etažiranja nije mogao provesti do 1. siječnja 2010. godine kako je to prvotno predviđeno, kako bi se knjige položenih ugovora sjedinile sa zemljišnim knjigama i na taj način jamčile potpunu točnost i istinitost podataka. Oni koji svoje vlasništvo ne upišu do tog krajnjeg roka koji prema sadašnjim propisima istječe 1. siječnja 2015.g., neće moći ostvariti prava koja proizlaze iz vlasništva.
U pravilu nije moguće za svaku zgradu izvršiti etažiranje bez poteškoća, a posebno se javljaju poteškoće za zgrade koje nisu upisane u zemljišnu knjigu. No, i to je moguće riješiti, ali uz povećane troškove i produženo vrijeme etažiranja.
Postupak etažiranja se često ne provodi i zato jer suvlasnici misle da je za pokretanje postupka potrebna suglasnost svih suvlasnika zgrade, ali to nije uređeno niti jednim propisom, pa taj postupak može pokrenuti i samo jedan suvlasnik. Najprihvatljivije je, međutim, u smislu odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pokretanje postupka uz suglasnost većine suvlasnika prema suvlasničkim dijelovima, a toliko je potrebno i za donošenje odluke da se etažiranje plati iz sredstava zajedničke pričuve. No, za razliku od toga, etažni elaborat, odnosno diobeni plan moraju potpisati svi suvlasnici i potpis ovjeriti kod javnog bilježnika jer ga u suprotnom neće prihvatiti u zemljšnoj knjizi. Ukoliko suvlasnici ne mogu postići dogovor, mogu pokrenuti izvanparnični postupak u kojem odluku umjesto onih koji nisu potpisali i time dali suglasnost za naplatu troška postupka, donosi sud. Ukoliko suvlasnici u zajedničkoj pričuvi nisu osigurali dovoljno sredstava za plaćanje etažiranja, postupak se može financirati dodatnim uplatama.
Mogu li se etažirati nelegalne građevine?
Ne! Zakon o prostornom uređenju i gradnji (Narodne novine 76/07) jasno je definirao da se etažirati mogu samo legalno sagrađene građevine. Za razliku od ranije, kad se elaborat pregledavao samo u smislu provjere posebnih dijelova zgrade (odgovarajući ulaz sa zajedničkih dijelova, samostalno funkcioniranje odnosno uvjet da je to samostalna uporabna cjelina), sada referent koji izdaje potvrdu o posebnim cjelinama izlazi na teren, pregledava usklađenost izgrađenog i prikazanog u elaboratu, ali i u dokumentaciji za dozvolu (osim u slučaju građevina izgrađenih prije 15.02.1968. čija se legalnost dokazuje potvrdom Područnog ureda za katastar).
Taj Zakon definirao je i upis građevine u katastarski operat, a zatim i u zemljišne knjige, samo ako je izdana uporabna dozvola ili rješenje o uporabi.